■中古一戸建て売却の落とし穴！「契約不適合責任」を回避するには？
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中古一戸建てを売却したあとで、「雨漏り」や「シロアリ」、「給排水管の故障」などの不具合が発覚し、トラブルに発展したケースは少なくありません。
2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」と名称と内容が変更されました。売り主が知らなかった不具合でも、契約内容と適合していなければ、修繕費用や損害賠償、さらには契約解除を求められるリスクがあります。
今回は、このリスクを安全に回避するための対策を紹介します。
■契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、売却した不動産が「契約内容と異なる」場合、「通常備えているべき性能や品質を欠いている」場合に、売り主が責任を負う制度です。
買い主は、次のような請求が可能です。
「追完請求」・・・欠陥箇所の修理や、契約書に記載された面積や美品が足りない場合に、不足分を補うこと。
「代金減額請求」・・・修理などができない場合、その分だけ代金を安くするよう求めること。
「損害賠償請求」・・・調査費用などの損害が発生した場合に、その賠償を金銭で求めること。
「契約解除（重大な場合）」・・・住めないほどの重大な欠陥がある場合に、契約を白紙に戻すこと。
以前の「瑕疵担保責任」は「隠れたキズ」があるかどうかが焦点でしたが、「契約不適合責任」は、「契約書に書かれた約束が守られているか」が重視されます。そのため、売り主にとっては、「欠陥がある場合には、あらかじめ契約書に詳しく書いておくこと」が非常に重要なリスク管理になります。
■「契約不適合責任」の回避方法１：ホームインスペクションの実施
最も確実な回避策は、売却前に専門家による診断を受けることです。
売却前に第三者による建物検査を行うことで、以下のことが可能になり、結果として「知らなかった」では済まされないリスクを減らすことができます。
「建物の状態の客観的な証明」・・・専門家が構造耐力上の主要な部分や雨水の侵入を防止する部分を検査します。
「不具合の事前把握」・・・調査で見つかった不具合を買い主に告知して売却することで、責任を免れることができます。
「既存住宅売買瑕疵保険の加入」・・・インスペクションに合格すれば、瑕疵保険の加入が可能です。万が一、引き渡し後に不具合が見つかっても、修繕費用を保険金でまかなうことができます。
■方法２：「物件状況報告書・告知書」を正確に記載する
契約不適合責任は、契約で定めた内容と異なることに対して発生します。当然ながら、不具合をあらかじめ契約書や告知書に明記していれば「契約通り」となり、責任を問われることはありません。
ポイントは、「過去に修繕した箇所」のほか、雨漏りや床のきしみ、建具の建て付けの悪さなど「不具合がある箇所」を覚えている範囲ですべて記載すること。不明な点は「不明」と記載するなど、正直に告知することが重要です。
また、付帯設備表を作成し、給湯器やエアコンなど付帯設備の故障の有無についても正確に記入しましょう。
■方法３：契約書で「責任範囲・期間」を明確にする
個人が売り主の場合、契約不適合責任の範囲を任意で設定することができます。次のような特約が一般的です。
責任を負う「期間」を限定する・・・法律の原則では「不適合を知った時から１年以内」ですが、「引き渡しから３ヶ月」程度に限定するのが一般的です。
責任を負う「範囲」を限定する・・・すべての不具合に対して責任を負うのではなく、「雨漏り」「シロアリ被害」「給排水管の故障」「構造耐力上主要な部分の腐食」といった重大な項目のみに限定する方法です。
また、請求できるのは修理のみとし、契約解除や損害賠償、代金の減額は請求できないとする特約や、賠償金額の上限を設定するなどの方法があります。
一切の責任を追わない「免責特約」・・・「現状有姿（今のままの状態）で引き渡すものとし、売り主は一切の契約不適合責任を追わない」という文言を入れることもできます。
この特約は非常に強力ですが、リスクもあります。売り主が知っていた不具合は無効であること、解釈の違いで揉めるケースがあることを知っておきましょう。また、売却価格が下がり、買い手がつかない場合もあるので注意が必要です。
■まとめ
中古一戸建ての売却において、契約不適合責任を回避する最大のポイントは、不具合を隠さない「誠実さ」と、「契約内容の明確化」です。
物件の現状を正しく把握し、それを契約書に正確に反映させるには、地域の事情に精通し、契約不適合責任の対策に長けた信頼できる不動産会社に相談することも大切です。
平和住宅建設株式会社は、宇治市で創業して約50年、京都南部エリアの地域特性を知り尽くし、地元でのネットワーク力のある会社です。不動産のプロとしてお客さまのご希望に沿った売却を全力でサポートいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
