京都南部の古家売却で直面するトラブル3選と解決策
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築50年の一戸建てを売却する際、建物の老朽化以上に売主を悩ませるのが、目に見えない「土地の権利関係」です。
特に、歴史ある住宅地が点在する京都南部エリアでは、建築基準法など現在の法律が整備される前に建てられた家が多く、売却の段階になって初めて「想定外のトラブル」が発覚するケースが少なくありません。
今回は、古い一戸建ての売却前にチェックしておくべき課題と、その解決策を紹介します。
- 隣との境目がわからない？「境界不明」のトラブル
築50年クラスの物件で最も多いのが、隣地との境界が曖昧なケースです。
原因と経緯：昔は「生垣の中心が境界」「ブロック塀の内側が境界」といった口約束や慣習で済ませていることが多く、正式な「境界標（印）」がないことが珍しくありません。
売却時のリスク：買主が住宅ローンを利用する場合、銀行から「確定測量図（隣地所有者の立ち会いのもと作成された図面）」の提出を求められるのが一般的です。境界が不明なままだと、売買契約が成立しないリスクがあります。
解決策：売却活動の初期段階で、土地家屋調査士に依頼して境界を確定させましょう。地元（宇治・城陽）の事情に詳しい不動産会社に相談するとスムーズです。
- 一度壊すと建てられない？「再建築不可」
京都南部の古い住宅地の中には、道が狭すぎたり、他人の土地（私道）を通らなければ公道に出られなかったりする物件があります。
法的な制限：現在の法律では「幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接していること」が家を建てる条件です。条件を満たさない場合は、「再建築不可」と呼ばれ、建物を壊すと新築物件が建てられません。
売却への影響：これらは「再建築不可物件」と呼ばれ、資産価値が大幅に下がるだけでなく、買主がローンを組むことも困難になります。
解決策：隣地の一部を買い取る（または借りる）、あるいは「セットバック（道路後退）」というルールを適用することで、再建築が可能になる場合があります。また、あえて壊さず「古家付き」としてリフォーム前提で売るほうがよい場合もあります。
- 高低差がある土地の宿命「古い擁壁（ようへき）」
坂道や傾斜地が多い宇治・城陽エリアの住宅地で注意したいのが、土地を支える「擁壁」の安全性です。
現状とリスク：50年前の擁壁は、現在の安全基準を満たしていない「不適格擁壁」である可能性があります。ヒビ割れや膨らみがある場合、自治体から改善勧告が出たり、買主様から解体・造り直しを要求されたりすることがあります。
解決策：擁壁の補修や作り直しには数百万円の費用がかかることもあります。これを隠して売ると「契約不適合責任」を問われるため、事前にインスペクション（建物状況調査）を行い、現状を正確に開示した上で価格に反映させる戦略が現実的です。
まとめ：トラブルを「強み」に変える
こうした権利関係の悩みは、放置すれば「売れないリスク」になりますが、事前に整理しておけば「安心な物件」として買主にアピールできる強みに変わります。
京都南部の土地は、歴史があるからこそ一つひとつに固有の事情があります。築50年の家を売るなら、単なる価格査定だけでなく、法務・税務面まで踏み込んだアドバイスができる、地域に根差したパートナー選びが大切です。
平和住宅建設株式会社は、宇治市で創業して約50年、京都南部エリアの地域特性を知り尽くし、地元でのネットワーク力のある会社です。不動産のプロとしてお客さまのご希望に沿った売却を全力でサポートいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
