古家付き土地はそのまま売却できます！その方法とは？
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買い手のつきにくい築古物件を売却したいなら、「古家付き土地」として売り出すのも一つの方法です。
土地として売るなら、いっそ古家を解体して更地にしたほうが良いのでは、と考える人も少なくないと思いますが、古家が残っていても売却できるケースはあります。 今回は、そんな古家付き土地を売却する方法についてご紹介します。
■古家付き土地とは
「古家付き土地（ふるやつきとち）」とは、文字通り古い家が建つ土地を指すことが一般的です。不動産広告などでは「上物付き土地」、「土地 ※現況古家あり」などと表記されることもあります。
建物として価値の低い古い家を中古物件として売るよりも、土地を売るほうが簡単です。
ですから、「物件としては土地ですが、おまけとして古家がついていますよ」と表現することで、土地を探している人にアピールしやすくなります。
■古家付き土地として売却するメリット
１．取り壊し費用がかからない
古家付きとして売却する場合、解体する費用と手間が省けます。
取り壊し費用は、木造住宅であればだいたい坪単価で8万円程度といわれているため、30〜40坪の家なら単純計算で240～320万円の費用がかかることになります。
支出だけでなく時間も節約できることを考えると、これは大きなメリットといえます。
２．物件にかかる固定資産税を節約できる
土地や家屋にかかる固定資産税は、建物がない更地よりも、建物がある土地のほうが安くなります。
住宅用地の特例が適用され、固定資産税が敷地面積のうち200㎡までの部分については更地に比べて6分の1、200㎡を超えた部分については更地に比べて3分の1に減額されます。
（固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置 国土交通省）
また、都市として開発が進められている市街化区域内の不動産にかかる都市計画税についても減免措置が設けられており、200㎡までは2分の1、200㎡を超えた部分は3分の2に減額されます。（詳細は、土地や家屋がある自治体のホームページでご確認ください。）
住宅用地の特例は空き家となっても引き続き適用されるので、固定資産税や都市計画税を気にすることなく、じっくりと売却を進められます。
ただし、古家に倒壊の恐れがあるなどにより「特定空家」や「管理不全空家」に指定されば場合には特例の適用要件から除外されるので注意が必要です。
３．3,000万円特別控除の特例を利用できる期間が長い
不動産を売却して利益が発生した場合、譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税を合わせたもの）が発生します。
しかし、古家がマイホームの場合には、条件を満たすことで3,000万円特別控除という特例を利用することができ、譲渡所得税を大幅に安くできる可能性があります。
この特例は、空き家になった日から3年後の12月31日までに売却すれば利用できますが、古家を解体してしまうと、利用できる期限が3年から1年に短縮されてしまいます。
古家付きのままであれば、3,000万円特別控除を利用できる期間が長いので、時間をかけて売却をすることができます。焦って売る必要もなく、高く売れる可能性が高まります。
また、相続した古家付き土地の場合でも3,000万円の特別控除を利用できる場合があります。詳細は国税庁ホームページを確認してください。 （被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 国税庁）
４．建物を建てた時の状態をイメージしやすい
古家が残っていることで、建物と敷地のバランス、隣家との距離感などがイメージしやすくなります。また、建物が実際にどのくらいの広さになるのかということや、日当たり、2階からの眺めも確認できます。
古家があることで印象が下がってしまうこともありますが、建物を取り壊して新居を建てた時の暮らしが想像しやすいというメリットがあります。
５．買い主が住宅ローンを利用できる
一般的に、更地よりも古家付き土地のほうが住宅ローンの融資が受けやすいと言われているので、住宅ローンを検討している買い主にとって、古家付き土地は魅力的といえます。
また、家の建て替えを行う場合の解体費用やリフォームする場合の費用も住宅ローンで借りることが可能で、諸費用や仲介手数料などを含めることもできます。
ただし、古家を建て替えずにそのまま住む場合には、築年数が20年を超えると資産価値が低くなるため、借りられるローンの金額が少なかったり、借り入れ期間が短くなったりする可能性が高く、注意が必要です。
■古家付き土地として売却することのデメリット
１．価格が安くなる可能性が高い
買い主が建物の解体を考えている場合、その費用を見込んだ価格設定が求められるため、売却価格が相場より低くなる可能性は高いでしょう。
売り主とって解体工事を依頼する時間や手間が省ける分、売却価格が安くなるということになります。
２．買い手が見つかりにくい場合がある
一般的に、古家付き土地は買い手が見つかりにくいという傾向があります。
土地として売り出すため、築古物件を探している人には見つけてもらいにくくなります。
逆に、土地を探していて古家付き土地を見つけた、という人は、本来なら更地の購入を検討していたはずなので、解体費用を負担する必要が出てきます。そうすると、はじめから更地で購入するほうが良い、と考え、購入に至らないケースもあります。
また、建物の状態だけでなく、地盤の状態や埋没物の有無などの確認ができないということも、買い手がつきにくい理由と言えるでしょう。
■古家付き土地として売却したほうが良いケースとは？
１．建物が比較的新しく、価値がある場合
古家といっても比較的新しく、住む分には問題がないとみなされる場合は、古家付き土地として売却したほうが高値がつく可能性があります。
また、最近では古民家に魅力を感じている人も多く、地方の古い家をリノベーションして暮らしたいというニーズもあります。
伝統的な建物であったり、古くても趣があったりする場合などは、カフェや民泊として人気が出る可能性もあり、建物そのものに価値を感じてもらえる場合には、高値での売却が期待できます。
２．解体費用のほうが高くなる場合
前述のとおり、古家の解体には30〜40坪で180〜240万程度かかります。
また、建物が頑丈である場合や、周辺の道路が狭い場合などは、解体に通常以上の費用がかかるケースもあります。
古家付き土地のままか、解体して更地にするか迷う場合には、必ず不動産の査定と解体の見積もりを依頼し、査定価格よりも解体費用が高くなる場合には、古家付き土地として売却する方が良いでしょう。
ただし、解体費用が高いということは、買い主にとっての費用負担も大きくなるため、買い主が見つかりにくいという側面もあります。 高額な解体費用を捻出するか、売却に時間がかかっても古家付きのまま売りに出すのかは、不動産会社にも相談したうえで判断することをおすすめします。
３．再建築不可物件の場合
再建築不可物件とは、今建っている古家を取り壊すとその土地に新たに建物を建てることができない土地のことです。
今ある建物が出来上がった後に建築基準が変わり、現在ではその建築基準を満たしていない場合や、住宅や商業施設の建築が認められない市街化調整区域に指定されている場合がこれに該当します。 再建築不可であっても、今ある古家をリノベーションして使用することは可能なので、それを前提に、古家付き土地としての売却を考えてみるのも良いでしょう。
■古家を解体して更地を売却したほうが良いケースもある
一方で、古家を解体して更地として売却したほうが良いケースもあります。
現金化を急ぐ場合や、古家の管理に手間やコストが大きい場合などです。
特に物件が居住地よりも遠方にある場合などは、管理を委託する費用がかかりますし、放っておけばどんどん老朽化し、倒壊すれば近隣から損害賠償請求されることもあります。 古家付き土地にするか更地にするか、どちらか悩む場合には、経験豊富な不動産会社の担当者に相談してみるのも良いでしょう。
■古家付き土地を売却するときの注意点
１．境界明示ができているかを確認しておく
古家付き土地として売却するには、どこまでが自分の所有している土地なのか、他人の土地との境界を明示する義務があります。
境界を明示するためには、測量を行う必要がありますが、手元に「確定測量図」という書類があれば、すでに測量が行われていて境界が確定しているので境界明示が可能です。
また、境界が確定されている土地であれば、周辺の土地との境目に杭や鋲などの境界標があります。境界標が埋もれていることもあるので、売却前に必ず復元するようにしましょう。
もしこの境界標がない場合や、手元に確定測測量図がない場合には、測量が行われておらず、境界が確定していない土地かもしれません。 その場合、測量して境界明示ができる状態にするには、数ヶ月かかるケースが多いので、早めに確認しておくことをおすすめします。
２．契約不適合責任を免責する
契約不適合責任とは、売買契約書に書かれた契約内容に適合していないものを引き渡した場合に、売り主が負う責任のことです。
例えば古家付き土地を引き渡した後に、売買契約書に記載されていない建物の不具合（付帯設備の故障、雨漏り、シロアリ被害、土壌汚染や埋設物など）が発覚した場合、買い主は、売り主に対して修繕や修繕費用を請求することができます。
古家付き土地の場合は、引き渡し後に建物を取り壊すことを前提として購入していることが多いものの、契約不適合責任を問われないとも限りません。
そこで、買い主の了解のもと、売買契約書に建物の契約不適合責任を負わないという特約を盛り込んでおくことをおすすめします。
ただし、売り主が知っておきながら買い主に告げなかった事実がある場合などは、免責特約が無効となることがあります。
３．ゴミを処分しておく
古家つき土地の売却では、古家中に不用品が置かれたままであることも少なくありません。
特に買い主が解体することを前提として購入している場合には、「どうせ解体するのだから、少しくらい家具が残っていても大丈夫だろう」と思いがちですが、解体するからこそ、ゴミは残すべきではありません。
なぜなら、家の中にあるゴミは「一般廃棄物」であり、解体工事で発生する「産業廃棄物」とは別のものに分類されるからです。解体業者は産業廃棄物の運搬などを行うことは可能ですが、一般廃棄物に関しては許可を取っていないことが多く、持ち出すことができません。
そのため、解体作業が遅れたり、不用品の処分費用の分を値下げ交渉されたりする可能性があります。 古家に残ったゴミは、必ず処分した上で売却するようにしましょう。
■古家付き土地を売却したときにかかる費用と税金
売却にかかる主な費用と税金は、以下のようになります。
| 費用 | 仲介手数料 | 売買価格の3️〜5️%程度 |
| 費用 | 相続登記費用 （相続した物件の場合） | 5千〜2万円＋司法書士への報酬 （5〜10万円程度） |
| 費用 | 測量費 （測量がされていない場合） | 40〜50万円 （測量会社により異なる） |
| 税金 | 譲渡所得税、住民税 （利益が出た場合） | 譲渡所得 （＝収入金額―取得費―譲渡費用―特別控除額） ✕所有期間による税率 |
| 税金 | 印紙税 | 売却価格により異なる |
※詳しくは「空き家を高く売却する方法とは？」をご参照ください。
■古家付き土地を高く売却したいなら
古家付き土地の売却には、メリットもデメリットもあります。
そのまま売るのか、更地にするのか、どちらが良いとは一概には言えないため、判断に迷うことも多いでしょう。 そのため、古家付き土地をできるだけ高くスムーズに売却したいなら、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。
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