空き家を高く売却する方法とは？
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空き家を所有したままでいると、税金などの維持費用がかかったり、劣化が進むと倒壊するリスクがあったりと、さまざまなデメリットがあります。
放っておくと資産価値はどんどん下がってしまうので、活用する予定がなければ、早めに手放すことをおすすめします。
今回は、そんな空き家を少しでも高く売却する方法についてご紹介します。
■空き家を売却する3つの方法
空き家の売却には、大きく分けて3つの方法があります。
１． そのままの状態で売却
２． リフォームしてから売却
３． 解体し、更地にしてから売却
それぞれについて詳しくご紹介します。
１． そのままの状態で売却
空き家を「中古住宅」または「古家付き土地」として売却する方法です。修繕費などの費用や手間がかからず、すぐに売却のための行動を起こせるというメリットがあります。
木造住宅の場合は法定耐用年数が22年のため、築20年以内は「中古住宅」、築20年以上の場合は「古家つき土地」として売却するのが一般的です。
立地条件が良くない場合や、建物が老朽化している場合などは売却価値が下がるというデメリットがありますが、少しくらい安くても、手間や費用をなるべくかけずに売却したい、という人にはおすすめの方法といえます。
２．リフォームしてから売却
家の状態が悪いとなかなか買い手がつかないことも少なくありません。早期に売却したいなら、空き家をリフォームすることも検討してみましょう。
リフォーム費用がかかることや、工事が完成するまで時間がかかることがデメリットではありますが、きれいにすることで内見時の印象も良くなり、また、物件の価値が高まれば、より高値で売却できる可能性もあります。
ただし、リフォームは好みが出やすく、場合によっては買い手を選ぶことになるので、クロスの張り替えなどスタンダードな内容にとどめておくのが良いでしょう。
３．解体し、更地にしてから売却
建物の劣化が激しく倒壊の恐れがあるなど、どう見ても住めないという場合や、リフォームやリノベーションをするにも多額の費用がかかる場合などは、空き家を解体し、更地にしてから土地を売却することを検討してみてください。
解体費用を負担する必要はありますが、管理は楽になります。また、マイホームの新築を検討している人にとって計画が立てやすく、駐車場にするなど土地の活用方法の選択肢が増えるので、場合によっては法人もターゲットにできるというメリットがあります。
ただし、更地にすることで、建物つき土地よりも固定資産税や都市計画税が高くなったり、土地の条件によっては同様の住宅が建設できない場合もあるので注意が必要です。
■空き家の売却にかかる費用と税金
空き家を売却する時には、大きく分けて次のような費用や税金がかかります。
| 費用 | 仲介手数料 解体費用（更地にする場合） 相続登記費用 |
| 税金 | 譲渡所得税、住民税（利益が出た場合） 印紙税 |
それぞれについて、見ていきましょう。
１．仲介手数料
不動産会社に空き家の売却を依頼し、成立した場合には仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の上限は法律で決まっています。
| 売買価格（税別） | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 売買価格の5%（税別） |
| 200万円超〜400万円以下 | 売買価格の4%＋2万円（税別） |
| 400万円超 | 売買価格の3%＋6万円（税別） |
例えば、売買価格が1,000万円の場合、1,000万円×3%＋6万円＝36万円（税別）が仲介手数料の上限となります。
なお、800万円以下の物件を売却する場合には、最大「30万円＋消費税」が上限となることが特例で定められています。
参考）
売買取引の仲介手数料の上限額（国土交通省）
低廉な空家等の媒介の特例（国土交通省）
２．解体費用
更地にしてから売却する場合には、解体費用がかかります。
相場としては、木造建築の場合で１坪あたり6万円前後が目安となりますが、解体業者や規模、建物の構造などによって異なるので、複数の業者に見積もりを依頼して比較検討をすることをおすすめします。
３．相続登記費用
相続登記とは、不動産の名義を変更すること。家を売却できるのは、登記された名義人である所有者のみです。したがって、相続した空き家を売却する場合には、空き家の名義人を自分の名義にしておく必要があります。
2024年4月から、空き家対策の一環として相続不動産の名義変更が義務となりましたので、必ず相続で不動産を取得した時には登記を忘れないようにしてください。 相続登記には、書類の取得費（5,000〜2万円程度）、登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）、司法書士への報酬（5〜10万円程度）といった費用がかかります。
４．譲渡所得税、住民税
空き家を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税と住民税を納める必要があります。税率は次のように定められています。
| 不動産所有期間 | 所得税 ※ | 住民税 | 合計 |
| 所有期間5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 所有期間5年超 | 15.32% | 5% | 20.32% |
所有期間が5年を超えると税率が半分近くになるので、もう少しで5年を超えるという場合などは少し待ってみてもいいかもしれません。
５．印紙税
印紙税は、不動産の売買契約書に貼付する収入印紙代です。売買金額によって課税額が異なりますので、詳しくは、「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで（国税庁）」をご確認ください。
なお、電子契約の場合は収入印紙が不要です。
※税金に関しては、いずれも税率が変動する場合があります。詳しくは行政窓口または弊社スタッフまでご確認ください。
■空き家の売却時にかかる税金や費用を減らすには
空き家の売却にかかる費用や税金は、できるだけ抑えたいものです。売却を進める前に知っておきたい、補助金や控除についてご紹介します。
１．地方自治体の補助金
空き家を解体する場合や売却する場合に地方自治体の補助金制度が利用できる場合があります。
2024年12月現在、京都市では、空き家の売却に関する「建物活用補助」、空き家の解体に関する「敷地活用補助」の２種類があります。
（令和6年度 京都市空家等の活用・流通補助金について）
宇治市の補助金制度に関しては令和6年度分の受付が終了しており、城陽市は現在空き家に関する補助金制度はありません。しかし今後、制度を設ける可能性もありますので、売却の際には各自治体のホームページ等で確認してみてください。
※助成金の内容は変更になる場合があります。詳しくは行政窓口または弊社スタッフまでご確認ください。
２．相続した空き家を売却した時の特例
相続した空き家を売却して利益が出た場合に、譲渡所得のうち3,000万円まで税金が控除される制度があります。ただし、要件が厳しく、適用するケースは稀です。
利用する際には、国税庁ホームページを参照してください。
（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 国税庁）
また、相続した不動産の相続税を支払っている場合、3年以内に売却することで譲渡所得税が軽減できる「取得費加算の特例」もあります。
（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 国税庁）
３．マイホームの空き家を売却した時の特例
マイホームを売却した際には、一定の条件を満たすことで譲渡所得を最大3,000万円まで控除する特例が適用されます。
ただし、所有者が住まなくなった日から3年後の12月31日までに売買契約を結ばなければならないなどの要件があります。
（マイホームを売った時の特例 国税庁）
また、マイホームを10年以上所有している場合には、上記の特例に加えて軽減税率の特例が受けられる可能性があります。
10年以上という所有期間は、被相続人の所有期間も含まれますが、マイホームを売った時の特例と同じく、空き家の状態になってから3年以内に売却する必要があります。
（マイホームを売ったときの軽減税率の特例 国税庁）
４．都市計画区域内にある空き家を500万円以内で売却した時の特別控除
5年以上所有している物件を500万円以内で売却した場合には、譲渡所得が最大100万円控除できる制度が適用される場合があります。
物件が都市計画区域内にあることなどの要件がありますが、マイホームや相続した空き家の控除と比べると利用しやすい制度です。
都市計画区域かどうかを調べるには、インターネットで調べたい市区町村の名前と「都市計画図」で検索するほか、（公財）都市計画協会が提供する「全国都市計画GISビューア」を利用する方法があります。
（低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除 国税庁）
■空き家を売却する時の注意点
空き家をスムーズに売却するためには、いくつかの注意点があります。
１．相続人が複数いる場合は全員に確認する
空き家の売却には相続登記が必要であることは先述しました。
一人で相続した場合には問題はありませんが、複数人の共有名義で相続登記をしている場合には注意が必要です。
空き家の売却には相続人全員の合意が必要になります。一人でも反対する人がいると売却は難しいので、必ず全員に売却の意思を確認しておきましょう。
２．空き家を解体する判断は査定をしてから
空き家の売却には解体して更地にする方法があることを紹介しましたが、自分だけの判断で空き家を解体するのは避けたほうが無難です。築年数が経っていても使える場合があったり、空き家の建つ土地が「再建築不可」であったりする場合など、解体することで不動産の価値を下げてしまう可能性もあります。
解体が必要かどうかは、不動産会社に相談してから判断することをおすすめします。
３．更地にするタイミングをしっかり考える
空き家を解体して更地にすると、固定資産税が高くなるので注意が必要です。固定資産税は、毎年1月1日の状態で判断されるので、1月2日以降に解体することをおすすめします。
特に年末の場合には、少し待つだけで税負担が抑えられるので、更地にする場合はタイミングに注目しましょう。
４．家財道具を撤去しておく
空き家の売却する際には、事前に家財道具を撤去しておくのが基本です。
自宅や実家の場合、家族の思い出が詰まった家財道具を処分するのはつらいものですが、そんな場合には写真にして思い出を形に残しておくなど、心の整理をしながら進めると良いでしょう。
仏壇などは、お寺にお願いして法要を行ってもらうこともあるので、事前に確認しておくことをおすすめします。
５．売却期間は余裕をもって設定する
一般的に、家の売却期間は3〜6️ヶ月といわれていますが、空き家の場合はそれ以上かかる場合も多くあります。
売却にはさまざまなステップがあるので、ある程度の期間が必要です。急な売却は価格にも影響しますので、売却期間は余裕を持ったスケジュールになるよう検討してみてください。
■空き家の売却はプロにお任せください
空き家の売却には、専門知識が必要です。スムーズに売却するためには、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。
平和住宅建設株式会社は、宇治市で創業して約50年、京都南部エリアの地域特性を知り尽くし、地元でのネットワーク力のある会社です。不動産のプロとしてお客さまのご希望に沿った売却を全力でサポートいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
