京都宇治・城陽市の不動産・土地買取47年の実績｜ 平和住宅建設株式会社

築30年の中古一戸建ては「古い」というイメージがあり、なかなか買い手がつきにくいのでは、と不安に思う人も多いでしょう。

しかし、築30年の戸建ては1981年の新耐震基準を満たしている可能性が高く、耐震性には問題がないケースも多くあります。

しっかりとメンテナンスをしている住宅であればそのまま住み続けることが可能ですし、住宅の状態や立地条件によっては、スムーズに売却できる可能性も十分にあります。

今回は、そんな築30年の一戸建てを売却するポイントをご紹介します。

■築30年を超える一戸建てに需要はあるのか？

１.建物の価値はほとんどゼロ

不動産物件は、築年数が古ければ古いほど、売却価格が低くなります。

国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、木造一戸建て住宅の市場価値は、築30年をすぎると新築時の約10％程度まで下がっていることがわかります。

表１．中古戸建て住宅の価値査定の例

土地部分の価値を除くと、築30年以上の家は建物の価値がほとんどゼロであると思っておいたほうがいいでしょう。

２．築３０年を超える物件は実際どのくらい売れている？

建物の価値がゼロなら、売却は不可能なのでは？と考える人も多いでしょう。

では、実際の中古住宅市場において、築30年以上の一戸建てはどのくらい取引されているのでしょうか。 次のグラフは、国土交通省の調査による令和５年度に購入された中古住宅の建築時期を、平成8️年以降（令和5年度時点で築28年以内）と、平成7年以前（令和5年度時点で築29年以上）に分けて集計したものです。

表2．購入した中古住宅の築年数（2023年度）

2023年度に中古住宅市場で取引された物件のうち、築29年以上の一戸建て住宅は50.3%で、この中には築50年を超える物件も含まれています。 最近では、古民家に魅力を感じる若年層も増え、また、中古の物件を安く買って自分好みにリフォームするといったニーズもありますので、古い家でも売却の可能性は十分にあります。

■一戸建て住宅の資産価値を決める要素とは

１．建物の構造や性能

築30年以上の物件では、まず新耐震基準に沿った建物かどうかが、評価を分ける重要なポイントになります。

震度6強以上の地震でも建物が倒壊しない「新耐震基準」は、1981年6月に適用されているので、基本的に、2025年現在で築43年以内であれば新耐震基準で建てられていると考えて良いでしょう。

もし旧耐震基準で建てられた物件であっても、その後に耐震補強工事を行っていれば、新耐震基準と同等の性能を有すると判断される場合もあります。 また、建物の構造が鉄骨など強固なものである場合や、耐熱性能、耐火性能などが高ければ資産価値は高くなります。

２．建物の状態

建物そのものや、外壁、水回りなどの設備などの劣化が少ない場合にも資産価値は高くなる傾向にあります。

目に見える部分だけでなく、基礎や構造部分などの見えない部分の点検やメンテナンスが定期的に行われていれば、そうでない建物と比べて査定額がプラスになる可能性は高くなります。

３．立地条件

駅が近く交通のアクセスが良かったり、大型商業施設が近くにあったりなど、利便性が高い場合には資産価値が高くなる傾向があります。

また、治安が良く公園などの緑が多いなど、周辺環境が良い場合や、有名な観光地の近くなど、地域の知名度が高い場合には、築30年以上の物件でも人気があります。

４．土地の形状

不整形な土地、例えば三角形の土地などは建てられる建物の形状も限られます。そのため、同じ広さであっても、四角くきれいな形状であるほど、資産価値は高くなる傾向があります。

また、道路の面する間口が狭い、いわゆる「旗竿地（はたざおち）」や「うなぎの寝床」といわれるような土地は、利用価値が低いため、売却の際には不利になる場合があります。 中には接道義務を果たしていない土地もあり、この場合には今ある建物を壊してしまうと再び新しく建物を建てることができません。

■築30年の物件を高く売却するポイント

１．ホームインスペクション（住宅診断）を利用する

ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅の専門家が中立的な立場で住宅の状態を調査するサービスのことです。劣化状況や欠陥の有無、メンテナンスすべき箇所とその時期、おおよその費用などを知ることができます。

売却後に不具合が発覚した場合、買主から瑕疵担保責任を追求され、補修の対応や交渉の手間が発生してしまいます。売却前にホームインスペクションを実施していれば、この住宅は問題がないというお墨付きがもらえるため、売却後のトラブルを未然に防ぐことができます。

２．リフォームやリノベーションはしない

売却前にリフォームをすれば高く売れるかも、と考える人もいるかもしれませんが、自己判断でリフォームやリノベーションをすることはおすすめできません。

築30年の一戸建てを買う人の中には、家を安く購入して自由にリノベーションしたいと考える人も多く、売主が行ったリフォームやリノベーションが買主の好みと合わない場合には、かえって売却の可能性を狭めてしまう可能性もあります。

また、リフォームやリノベーションを行うことで売却価格が高くなると、安く買えるという築古物件の良さが薄れ、買主が見つかりにくくなるというリスクもあります。

それでもリフォームやリノベーションをしたいという場合には、不動産会社の担当者とよく相談した上で行うようにしましょう。

３．掃除やゴミの処分をしておく

リフォームやリノベーションの必要がないとはいっても、水回りがカビだらけで物があふれている部屋は、買主の印象を悪くします。

物が少ないほうが部屋が広く見えますし、引っ越しも楽です。不要な物はなるべく早めに処分しておくようにしましょう。物が多すぎる場合には専門の業者に依頼するという手もあります。 また、水回りなど手のかかる部分は、ハウスクリーニングを利用するなどしてきれいにしておきましょう。できればいつ内見に来ても良いように、玄関まわりなどは毎日掃除をしておくことをおすすめします。

■築30年の物件を高く売却したいなら

築30年以上の一戸建てだからといって、売れないだろうと諦める必要はありませんが、スムーズに売却するには、住宅の状態や、その地域のニーズを正しく理解しておく必要があります。 素人にはなかなか判断できないことも多いので、まずは信頼できる不動産会社に依頼して、資産価値を調べてみましょう。

平和住宅建設株式会社は、宇治市で創業して約50年、京都南部エリアの地域特性を知り尽くし、地元でのネットワーク力のある会社です。不動産のプロとしてお客さまのご希望に沿った売却を全力でサポートいたしますので、お気軽にお問い合わせください。