親が認知症になる前に！
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京都南部で実家を「負動産」にしないための生前売却と査定
「実家をどうするか、親が元気なうちに話し合うのは気が引ける……」
そんな風に考えて、問題を先送りにしていませんか？
しかし近年、京都南部でも、親御さんの判断能力が低下したことで、実家を「売りたくても売れない」というケースが増えています。
家が「資産」のままでいられるのか、それとも維持費と税金だけがかかる「負動産」になってしまうのか。将来の選択肢を狭めないために、今知っておきたい現実を整理しておきましょう。
1. 判断能力が失われると、不動産は自由に売却できなくなる
不動産の売却には、所有者本人の意思能力（売買の内容を理解し、判断できる能力）」が必要です。
認知症と診断されても、必ずしも売却ができなくなるわけではありません。しかし、判断能力が不十分だとみなされると、たとえ子供であっても、親名義の不動産を勝手に売却することは原則できません。
その場合、「成年後見制度」の利用を検討することになります。
成年後見制度では、家庭裁判所へ申し立てを行い、後見人が選任されます。ここまでに通常1〜3ヶ月程度かかることが多く、不動産を売却する際には、さらに家庭裁判所の許可も必要です。
売却が常に認められるとは限らず、本人の生活状況や資金状況を踏まえて慎重に判断されます。
つまり、親御さんの判断能力が十分あるうちの方が、選択肢は広がります。
2. 京都南部で「築50年の実家」を放置するリスク
宇治市や城陽市周辺には、昭和に建てられた築40〜50年の住宅が多く見られます。これらを空き家のまま放置し続けると、以下のようなリスクが生じます。
- 「特定空家等」に指定される可能性：手入れが行き届かず、倒壊の危険や衛生上の問題があると自治体に判断されると「特定空家」に指定され、さらに勧告を受けた場合は住宅用地の特例が解除されます。
その場合、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。 - 建物価値の下落: 築年数が経過した建物は、市場では土地評価中心の取引になるケースも少なくありません。
特に空き家期間が長いと、雨漏りやシロアリ被害などにより修繕費や解体費が必要となり、売却価格に影響することもあります。 - 近隣トラブルの発生: 庭木の越境、雑草、害獣の発生などは放っておけません。家族が何度も片付けや清掃に通うのは、精神的・肉体的な大きな負担になります。
3. 「査定」は、冷静に判断するための武器になる
「実家を売ろう」と言うと、親御さんは「自分の居場所を奪われる」と不安に思うかもしれません。だからこそ、感情論ではなく、客観的な「数字」をもとに話し合うことが重要です。
- 今の市場価値を知る: 「今売ればいくらになるのか」という具体的な査定額がわかれば、老後資金や住み替え費用としてどの程度活用できるのかが明確になり、将来の生活設計を具体的に検討できます。
- 維持費を可視化する: 固定資産税、火災保険料、修繕費、管理費用などを試算すると、長期的には大きな負担となります。「あと10年維持した場合にいくら必要か」を計算することで、売却との比較が現実的に可能になります。
- 特例の活用: 住んでいる家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
また、住んでいない場合でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、適用される可能性があります。
この特例は、生前に自宅を売却する際に活用できる制度なので、親御さんが元気なうちに検討することで、選択肢が広がります。
※適用には所要期間や親族間売買でないことなど、いくつかの要件があります。
4. 気になったら、まずは「簡易査定」から
「今すぐ売る」と決めなくて構いません。大切なのは、親御さんと一緒に「私たちの実家は今、どれくらいの価値があるのか」を知っておくことです。
京都南部の地価動向や、古い戸建て物件の取引事例に詳しい専門家へ査定を依頼することで、数字をもとに将来設計を考えることができます。
実家を「重荷」にするのではなく、家族のこれからの生活を支える「大切な資産」として活用するために、まずは一歩、現状を知ることから始めてみてください。
平和住宅建設株式会社は、宇治市で創業して約50年、京都南部エリアの地域特性を知り尽くし、地元でのネットワーク力のある会社です。不動産のプロとしてお客さまのご希望に沿った売却を全力でサポートいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
